Quanto serve per Vivere di rendita.

Quanti soldi servono per vivere di rendita con i propri investimenti? 

Tutti prima o poi si trovano a porsi questa domanda, specialmente quando iniziamo ad investire i nostri risparmi.

Da quando ho scoperto l’esistenza del movimento FIRE (Financial Independence Retire Early) sono stato affascinato dalla loro filosofia di vita e dal concetto di poter vivere di rendita.

Il modello FIRE può essere riassunto semplicemente in questi pochi passi.

Tieni sotto controllo le spese, risparmia e investi quello che hai messo da parte.

Tutto qua, segui questo mantra fino a che gli investimenti coprono le spese giornaliere e si raggiunge l’Indipendenza Finanziaria.

Questo stato di libertà finanziaria ci permette di perseguire eventualmente quel progetto che ci piace, ma  senza necessariamente preoccuparci di quanto sia il ritorno economico.

Tornando alla domanda posta all’inizio di questo post, per provare a rispondere dobbiamo valutare di quanto abbiamo bisogno per coprire le nostre spese annuali.

Vivere di rendita seguendo la regola del 4%

Per calcolare il nostro obiettivo, tutto parte  da quanto spendiamo. Le abitudini di spesa sono soggettive e variano enormemente di persona in persona.

Per poter comunque riportare degli esempi con dei numeri, prendo come riferimento il reddito medio in Italia pari a 21660€ lordi annui ne 2018. 

Per maggiore precisione, dovremmo tenere conto della tassazione IRPEF e della tassazione delle rendite finanziarie che è pari al 26%, tranne che negli investimenti in titoli governativi che scende al 12,5%. 

Il reddito netto per un dipendente che percepisce 21660€ all’anno è all’incirca 18000€ netti. Per avere uno stesso reddito netto con le rendite finanziarie tassate al 26%, la rendita deve essere di circa 24000€ annui.

Come già scritto, seguendo la regola del 4%, raggiungiamo l’indipendenza finanziaria quando le spese non superano il 4% del capitale investito. Più semplicemente, quando il capitale investito è pari a 25 volte le spese annuali. 

Seguendo la regola del 4%, per poter garantire tale rendita devo mettere da parte 24000€ x 25 ovvero 600000€

Vivere di rendita con i dividendi

Potremmo ridurre il capitale da raggiungere se scegliessimo opportunamente gli investimenti per ottenere rendimenti superiori al 4% sotto forma di cedole da dividendi.

Alcune aziende, soprattutto quando hanno superato abbondantemente la fase di crescita e sviluppo iniziale, usano ridistribuire gli utili. Ricercando titoli che distribuiscono cedole più alte del 4% rispetto al prezzo potremmo raggiungere il nostro obiettivo in anticipo. Diversificando in maniera opportuna, inoltre, possiamo avere un flusso cedolare ogni mese o quasi.

Supponiamo di aver scelto un paniere di titoli che rendono il 5% annuo in dividendi, il capitale deve coprire 20 volte le spese annue. Per raggiungere la rendita di 24000€ annui, dovremmo avere investito in questi titoli 24000€ x 20 ovvero 480000€. Una differenza abissale rispettare la regola del 4%. Ben 120000€ in meno.

Non è tutto oro quello che luccica. Questa strategia ha diversi rischi e svantaggi.

  • Non è fiscalmente efficiente. Durante la fase di accumulazione del capitale, ogni qualvolta che riceviamo i dividendi pagheremo le tasse e quindi riduciamo l’effetto dell’interesse composto. 
  • Un’azienda che paga dividendi alti, non significa che sia anche un’ottima compagnia. Il dividendo può essere alto a causa di un crollo del valore aziendale e quindi del suo prezzo. 
  • Rischio che i dividendi vengano ridotti o cancellati. Come è successo proprio in questo 2020 per molti titoli. Se il nostro reddito futuro deve dipendere da questi, potremmo trovarci all’improvviso senza le entrate previste. 

Al di là dei rischi elencati, potrebbe essere una buona strategia dedicare una porzione dei propri portafogli a titoli con buoni dividendi al fine di aumentare la resa degli investimenti. 

Come sempre quando si decide di investire, bisogna però fare attenzione a valutare in toto l’azienda in cui si sta investendo. Non guardare solo il rendimento delle cedole, ma lo stato di salute complessiva della società e le prospettive di crescita senza perdere di vista, però, un’adeguata diversificazione.

Investendo in un solo settore specifico andremo incontro ai rischi di una crisi settoriale che può compromettere i nostri piani. Come successo nel settore bancario durante la crisi del 2020 dove, obbligati dalle varie Banche Centrali, sono stati costretti a bloccare la distribuzione dei dividendi.

Vivere di rendita con investimenti immobiliari

Quando si parla di investimenti, non necessariamente dobbiamo pensare ai titoli azionari. Anche in altri settori possiamo cercare di raggiungere l’indipendenza finanziaria. 

L’investimento più caro a noi Italiani è il mattone. Secondo il report di idealista.it, le abitazioni hanno reso mediamente il 7,6% lordo nel III trimestre del 2020.  A questo rendimento vanno poi sottratte le imposte (IMU, cedolare secca) e le spese di gestione che possono variare sensibilmente da regione a regione.

Le imposte dipendono da tanti fattori come per esempio Il comune dove è situato l’immobile e la tipologia che influenzano il valore della rendita catastale e eventuali imposte comunali. 

La rendita catastale, in particolare, è importantissima perché determina il valore fiscale dell’immobile, diverso dal valore di mercato, su cui vengono calcolate le imposte.  

Richiedere un mutuo per acquistare un immobile, possiamo utilizzare l’effetto leva per acquistare una proprietà anticipando solo il 20-30% del suo valore.

Volendo investire in una casa di 100 m^2 in provincia di MIlano, a Novembre 2020 l’avrei acquistata ad un prezzo medio di 2600 €/m2 con la possibilità di affittarla per un valore medio di 17,8 €/m2 (dati idealista.it).

Ovvero per un appartamento di 260000€ potrei ricevere un fitto medio di 1780€ al mese.

A fronte di un anticipo di 60000€, dobbiamo finanziare 200000€ (circa l’80%, normalmente il massimo finanziabile). Nell’ipotesi di contrarre un mutuo per 20 anni, ai tassi attuali di mercato, la rata si aggira verosimilmente sui 1000€ mese. 

Sul fitto che raccogliamo mensilmente dobbiamo pagare ovviamente le tasse. 

Qua abbiamo due principali opzioni:

  • Pagare le imposte IRPEF sul reddito complessivo tra le altre entrate che abbiamo (es. lo stipendio) e le entrate derivanti dal fitto che raccogliamo. In questo caso l’aliquota va dal 23% al 43% in base al nostro reddito.
  • Aderire al regime fiscale cedolare secca. Valido dal 2020 solo per gli immobili ad uso abitativo, ci permette di pagare un’aliquota agevolata del 21% o, in caso di canone concordato, del 10%.

In caso di adesione alla cedolare secca al 21%, sui 1780€ x 12 pari a 21360€ annui dobbiamo pagare circa 4500€ di imposte. 

A questo va aggiunto il pagamento dell’IMU sulla seconda casa, per calcolarla con esattezza dovremmo sapere la rendita catastale e il comune dove si acquista l’immobile che influisce sull’aliquota. 

A titolo di esempio supponiamo che l’IMU sia di 1000€. 

Come riassunto nella tabella di seguito, alla fine dell’anno, dopo aver pagato mutuo e imposte, ci entrano in tasca circa 3900 € netti. Rapportati all’investimento iniziale di 60000€ rappresenta una rendita di tutto rispetto pari al 6,5%.

Esempio calcolo rendimento investimento immobiliare

Per replicare l’obiettivo di 18000€ netti annui se riuscissimo ad avere diversi investimenti immobiliari con lo stesso rendimento, dovremmo investire un capitale di circa 280000€.

Quasi la metà di quanto necessario in investimenti puramente finanziari. Per non contare della possibilità che l’immobile nel frattempo aumenti di valore e possa essere rivenduto con un guadagno.

Chiaramente, a fronte di ritorni promessi così alti, anche i rischi da affrontare sono superiori.

Oltre alle imposte, quando si investe nell’immobiliare si incorre a diverse spese di gestione e manutenzione dell’impianto che possono erodere, anche di molto, il rendimento netto. Inoltre  corriamo il rischio di avere a che fare con Inquilini che non pagano o di avere difficoltà a fittare trasformando così un investimento potenzialmente favoloso in un buco nero che erode i nostri risparmi.  Infine, rispetto agli investimenti finanziari, il mattone ha il difetto di essere poco liquido. In caso di necessità urgenti, potremmo trovarci nell’impossibilità di accedere velocemente al capitale impegnato.

D’altronde, come Graham insegna, per perseguire ritorni superiori e ragionevoli, dobbiamo dedicare uno sforzo e studio maggiore per verificare e superare i maggiori rischi. 

Ridurre le spese per raggiungere l’indipendenza finanziaria

Tutte le analisi precedenti sono state portate avanti simulando un obiettivo di spese di 18000€ annui.

Ovviamente riducendo le spese, l’obiettivo finale si abbassa riducendo anche il tempo necessario per raggiungerlo. Gli aderenti al movimento FIRE stressano molto questo punto conducendo una vita frugale, a volte anche con rinunce molto estreme. Da parte mia, più che perseguire il FIRE a tutti costi, credo che l’obiettivo dell’indipendenza finanziaria debba aiutare a condurre una vita fatta di ciò di cui abbiamo bisogno invece di passarla a desiderare ciò che non vogliamo davvero. 

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